De Vlaamse regering wil de schadevergoedingen voor het omzetten van woonzone naar open ruimte serieus optrekken. Voor heel wat steden en gemeenten dreigt het daardoor onbetaalbaar te worden om groene ruimte in of rond de stad of het dorp te beschermen. Dat is nochtans noodzakelijk, onder meer om wateroverlast te voorkomen. Bond Beter Leefmilieu pleit voor een ander vergoedingssysteem, dat billijk is voor eigenaars én haalbaar is voor de overheden.
Koken kost geld
Om te voorkomen dat Vlaanderen volgebouwd wordt, zet het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen in op kernversterking: bouwen kan enkel nog in de stads- en dorpscentra. De bestaande ruimte in die kernen wordt efficiënter benut, door leegstaande gebouwen te hergebruiken, wijken te verdichten of nieuwe activiteiten te verweven in woongebieden. En dat vooral dicht bij het openbaar vervoersnetwerk, zodat de auto een waardig alternatief krijgt. Om het beleidsplan verder waar te maken, moeten slecht gelegen bouwgronden geschrapt worden.
Als de overheid een bouwzone omzet naar landbouw- of natuurgebied (die financieel minder waard zijn), moet ze daarvoor een schadevergoeding betalen, de zogenaamde planschade. De Vlaamse regering wil die optrekken van 80% van de waardevermindering, berekend op de aankoopprijs, tot 100% van de actuele marktwaarde. Bovendien moet tot nu toe enkel een schadevergoeding betaald worden voor percelen die gelegen zijn aan een uitgeruste openbare weg. Die regel wordt geschrapt. Zo wil de regering de betonstop beter verteerbaar maken. Een billijke vergoeding voor eigenaars is nodig, maar door 100% van de marktwaarde te betalen, wordt een betere ruimtelijke ordening onbetaalbaar.
Miljardenrekening voor Vlaanderen
Uit een onderzoek naar de kosten en baten van het Beleidsplan Ruimte, blijkt dat met het huidige planschadesysteem, Vlaanderen 5 miljard euro aan schadevergoedingen moet voorzien als de betonstop wordt uitgevoerd. Wanneer men de planschade zou wijzigen naar 100% van de huidige marktwaarde, loopt de rekening op tot liefst 13 miljard. Dat geld is er niet.
Van de overheid mag worden verwacht dat ze de rekening van haar beleid maakt, op basis van mogelijke scenario’s op korte en lange termijn. Zoals de strategische adviesraad ruimtelijke ordening (SARO) terecht opmerkt in haar advies, ontbreekt die cijfermatige onderbouwing van het instrumentendecreet. Het is voor de SARO nochtans duidelijk dat het halveren van de ruimte-inname tegen 2025 (zoals het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen voorziet) een belangrijke meeruitgave zal betekenen. Maar hoe de Vlaamse regering dat gaat betalen, blijft in het ongewisse.
Miljoenenrekening voor gemeenten
Enkele steden maakten voor zichzelf wel de rekening. De stad Sint-Niklaas wil in een randstedelijk woongebied 15 ha bos voorzien en 25 ha landbouw. De meeste van die percelen zijn vandaag in landbouwgebruik en niet aan een weg gelegen, waardoor ze niet bebouwbaar zijn en er geen schadevergoeding moet betaald worden. Voor de percelen die wel aan een weg gelegen zijn, zou de stad met de huidige regeling 73.365 euro aan schadevergoedingen moeten betalen. Volgens het nieuwe systeem loopt de rekening daarvoor op tot liefst 1,3 miljoen euro. Voor het gehele gebied zelfs tot 27 miljoen.
De stad Kortrijk wil 8 ha van een woonuitbreidingsgebied aan de rand van de stad behouden als open ruimte. Volgens de huidige regeling zou de stad daarvoor een half miljoen aan schadevergoedingen moeten betalen, volgens de nieuwe regeling 3,3 miljoen.
Een ander voorbeeld komt uit Gent. De stad wil een ruimtelijk uitvoeringsplan opmaken om de resterende groene zones in de stad te beschermen, het ‘RUP Groen’. Zo wil de stad een waardevol groengebied in de buurt van het station Gent Sint-Pieters omvormen van woonzone naar park. Aangezien dat niet gelegen is aan een uitgeruste weg, maar wel naast de sporen, zou normaal geen planschade betaald moeten worden. Het kan namelijk ook niet bebouwd worden. Maar volgens de nieuwe regeling zou de stad 2,9 miljoen euro moeten betalen.
Natte voeten
Door de veel duurdere planschade is de kans groot dat steden en gemeenten niet langer of nauwelijks nog plannen zullen opmaken die groene of open plekken in de verstedelijkte gebieden vrijwaren of die voorkomen dat slecht gelegen bouwlocaties worden bebouwd. Uit een nieuw onderzoek van de KU leuven, in opdracht van Vlario, blijkt dat we zonder een betonstop 10% meer overstromingen mogen verwachten in Vlaanderen. Door wel in te zetten op een betonstop, kan de overheid daarentegen 1,8 miljard euro besparen voor het aanleggen van nieuwe rioleringen.
Wat is het alternatief?
Hoog tijd dus om een vergoedingssysteem uit te werken dat tegelijk billijk is voor eigenaars en haalbaar is voor de overheden. Bond Beter Leefmilieu stelt voor om als schadevergoeding de volledige aankoopprijs terug te betalen, geïndexeerd naar prijzen van vandaag. Dat zal in de meeste gevallen een stuk lager liggen dan de huidige marktwaarde, maar zo krijgen eigenaars hun geld wel volledig terug. Zo voorkom je ook dat speculanten worden beloond. En voor overheden blijft het haalbaar en betaalbaar om open ruimte te beschermen.
